DÉFICIT HABITACIONAL
Por Alejandra Tenaglia
El sueño de llegar a tener
una casa propia, suele ser, hasta el momento en que se encuentre el modo de
concretarlo, una de las principales pesadillas de toda persona. El alto precio
de los terrenos, más todo lo que viene después, hace impensable en muchos
casos, siquiera el sentarse a sacar cuentas. Es por eso que, tanto el plan de
35 viviendas provinciales, en inminente ejecución; así como el programa
Procrear, son opciones por demás de bienvenidas en la localidad. También está,
claro, la opción privada. Sobre todo ello, con números y demás
especificaciones, dialogamos con distintos entrevistados.
EL PLAN DE 35 VIVIENDAS
Osvaldo Salomón – Presidente
Comunal
El gobernador Antonio Bonfatti, presente en el acto de inauguración de
Fespal, entregó previamente un adelanto de $1.200.000 para la construcción de
35 viviendas en Chabás. ¿Cuál es el próximo paso a realizar desde la comuna?
Nuestro objetivo inmediato es dar inicio
a la obra en la primera semana de junio. Solamente quedará por definir las
obras de infraestructura que están a cargo de la Comuna (cordón cuneta y
estabilizado, cloacas, agua potable, electricidad y de ser posible gas en
redes).
Crónica
de este plan de viviendas, Osvaldo Salomón relata:
El
Plan se anunció en el 2007 en Presidencia de la Nación, con la firma del
Presidente Kirchner y el Gobernador Obeid. Luego se firmó el Contrato en el
2008 con el entonces Gobernador Binner. La empresa SIC encargada de la obra
desistió de la construcción. En el 2010 transfiere la misma a Zanini SRL de
Firmat, se retoma y se realizan las obras de infraestructura en los terrenos
donde estaba la “Cremería”. Se frena por problemas económicos. Y ahora, 4 años
después, en la primera semana de junio comienzan los trabajos.
En nota dada a este periódico en marzo, usted informó que 20 de esas
viviendas quedaban para la Comuna y las 15 restantes para el Sindicato de
Aceiteros. ¿Es así?
En
origen era 15 y 20, pero a partir de la escrituración y mensura quedaron 11 y
24 para Sindicato y Comuna respectivamente, dentro de un acuerdo entre
Sindicato de Aceiteros y Dirección de Viviendas.
¿Cómo debe hacer la gente para acceder a una de estas propiedades? ¿Qué
requisitos debe reunir?
Las 11 viviendas que corresponden al
Sindicato de Aceiteros son para su personal, ya que la empresa donó el terreno
donde se construirán. El resto se define por el Registro Único de Inscripción
Provincial (RUIP), el cual permanece abierto aunque está desactualizado. La
Dirección de Viviendas informará los requisitos para este plan, hay tiempo para
anotarse ya que el plazo de ejecución demandará 12 meses, ojalá se finalicen antes.
La inflación seguramente demandará actualizaciones de ingresos ya que los
costos de las mismas se ajustan periódicamente y aumenta el valor de la cuota.
Tengo
entendido que la inscripción en el RUIP se canaliza, en las distintas
localidades, a través de las comunas o municipios. De este modo, ¿la gente para
anotarse debe concurrir a la Comuna?
Deben
concurrir a la Comuna, es el único lugar donde pueden inscribirse. Hay tiempo
para anotarse, además considerando que deberán actualizar sus ingresos por el
aumento de las cuotas producto de los incrementos en los costos de la
construcción de las viviendas y los salarios.
En la
web de la provincia figuran los requisitos generales para poder anotarse en el
RUIP. Además de ello, ¿es posible que para este plan de viviendas en
particular, se fijen cierto tipo de requisitos especiales?
Los requisitos son universales. Se aplican
los mismos para todos los planes.
Los beneficiarios surgirían de un sorteo. ¿Ya está previsto cuándo,
aproximadamente, se realizará el mismo?
En primer lugar se actualizará el
Registro de postulantes. Luego las Asistentes Sociales de la Dirección de
Viviendas realizarán un control y calificarán a los anotados. Entre los que les
corresponde la vivienda se llevará a cabo un sorteo, organizado por las
autoridades provinciales ante Escribano Público, con la presencia de quienes
aspiran a recibir una casa y de los medios de comunicación.
Por eso, en la previa de las
elecciones reiteraba que las viviendas no se distribuían a “dedo” de ningún gobierno
de turno, sino que existía un procedimiento. Da pena ver el mal uso que se hizo
de este tema.
En cuanto a la obra en sí misma, cuya realización según dijo, podría
llevar entre 12 y 15 meses, ¿cómo serán las viviendas?
No se construyen por “Administración
Comunal” como se hicieron las casi 200 unidades ejecutadas en gestiones
anteriores. Las mismas son de dos dormitorios, cuentan con 60 m2 y
los servicios básicos. Por contrato deben estar terminadas
en junio del 2015.
Ya que
mencionó las viviendas ejecutadas en gestiones anteriores, ¿me podría indicar
el año en el que se realizó por última vez un plan de viviendas en Chabás?
En
el 2010 se entregaron 8 viviendas construidas por el sistema de “Lotes
Propios”, los propietarios aportaron el terreno. Las mismas incluían 2
empleados de la Comuna.
Respecto a las viviendas que corresponden al Sindicato de Aceiteros,
¿se tramitan también por intermedio de la Comuna o cómo es la operatoria en ese
caso?
Es similar, pero la inscripción es
exclusiva, es decir, cerrada para los empleados del Sindicato de Aceiteros que
fue quien las tramitó a través de la Comuna aportando el terreno para su
construcción.
Según datos que reúna la Comuna, ¿es elevado el porcentaje del déficit
habitacional actual?
El déficit de viviendas es alto, la
construcción de estas casas y las que llegan por el Plan Procrear resuelven la
mitad del problema. La mayor necesidad está entre quienes no cuentan con
salarios en “blanco” y no pueden acceder a estos planes por la normativa y el reglamento
vigente.
¿Hay muchos terrenos “ociosos” en estos momentos? ¿Surtió efecto el
aumento de la Tasa Comunal aplicada a quienes tienen terrenos no destinados a
vivienda única o no son única propiedad?
La cantidad de terrenos ociosos o de
propietarios que los poseen como inversión y/o para protegerse de la inflación,
es importante. El aumento de la tasa para quienes no lo utilizan para
construcción de vivienda pública es simbólico y seguirá incrementándose. Hoy la
mayoría de los terrenos que se encuentran en nuestra localidad y podrían
utilizarse para una vivienda tienen una valuación, según sus propietarios,
superior al 50% del aporte que realiza la provincia para construir una de estas
casas.
En
cuanto a la mano de obra para las construcciones y posible gestión de otros
planes, Osvaldo Salomón dijo:
Acordamos con la empresa para que tome
mano de obra local, al menos en un porcentaje; y que se construyan las 35
viviendas en el menor plazo factible por la enorme necesidad que reflejábamos
anteriormente.
Una vez iniciada la obra comenzaremos
a gestionar otros planes. Nos pareció absurdo pedir más casas, que tanto
necesitamos, cuando teníamos un plan pendiente desde hace años. Además, va a ser
fundamental encontrar líneas de construcción y ampliación para aquellos que no
tienen sueldos en blanco y/o carecen de un trabajo fijo. Es una cuestión social
que gradualmente aspiramos a resolver.
REQUISITOS PARA INGRESAR AL RUIP
La
posibilidad de inscribirse en el Registro Único de Inscripción Provincial,
según se especifica en la web del gobierno de la provincia de Santa Fe
(www.santafe.gov.ar) se rige según la Resolución 2198/2001 de la Dirección
Provincial de Vivienda y Urbanismo, la cual aprueba el Reglamento de
Adjudicación, Ocupación y Uso para Programas Habitacionales. En su artículo 6°,
el mismo detalla las características que los interesados en los programas deben
reunir, a saber:
- Constituir un grupo conviviente permanente.
- Residir o trabajar en la localidad de emplazamiento del programa por un determinado tiempo (a determinar en cada caso).
- Poseer Documento de Identidad Argentino.
- Estar comprendido dentro de los tramos de ingresos económicos del grupo correspondiente a cada operatoria.
- No haber sido ningún integrante del grupo solicitante adjudicatario de vivienda o beneficiario de préstamo para la vivienda propia, otorgado por entidades bancarias oficiales, organismos nacionales, provinciales y/o municipales.
- De haber sido beneficiarios, deberán haber transcurrido por lo menos 10 (diez) años desde el cese de la relación contractual.
- Los miembros del grupo conviviente no deben ser propietarios de inmuebles destinados a viviendas, o de inmuebles realizables cuyo valor de plaza resulte equivalente al de la unidad que le correspondiere, a excepción de aquellos que se acredite son necesarios para la profesión, arte, oficio o actividad lucrativa del interesado.
- No poseer bienes patrimoniales cuya razonable realización le posibilite resolver el problema habitacional por otra vía.
- No tener causas pendientes con la justicia penal ni antecedentes que contraríen normas de moralidad y buenas costumbres.
EL PRO.CRE.AR.
El 12 de junio de 2012 la presidente
de la Nación Cristina Fernández anunció la puesta en marcha del Programa de
Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, con el fin
de otorgar en 4 años, 400 mil créditos hipotecarios. Los plazos de la hipoteca
van de 20 a 30 años; los montos llegan a $500.000; la
relación cuota-ingreso puede llegar hasta el 40%; las tasas van del 2% al 14%;
los solicitantes deben tener entre 18 y 65 años; la adjudicación de los
créditos se realiza mediante sorteos realizados por Lotería Nacional.
Las
líneas de crédito son:
-
Con terreno propio: puede ser para
construcción; ampliación y terminación; o refacción.
-
Sin terreno propio: compra de
terreno y construcción; o compra de vivienda a estrenar.
La inscripción se
realiza a través del sitio web: www.procrear.anses.gob.ar en donde se
encuentran detallados los pasos a cumplir.
La primera cuota se empieza a pagar al mes siguiente de constituido el
crédito.
Para
beneficiarios con ingresos hasta $ 6.000 mensuales, la edad mínima para
solicitar el crédito es 18 años y la máxima 53 años. Para beneficiarios con
ingresos entre $ 6.001 y $ 30.000, la edad mínima para solicitar el crédito es
18 años y la máxima 62 años. En todos los casos la edad límite para finalizar
el crédito será 85 años. Para el cálculo se considera el promedio de los
ingresos netos percibidos en los últimos 12 meses, sin ningún tipo de exclusión
o tope. Asimismo, pueden considerar las asignaciones familiares que se perciban
por fuera del recibo de sueldo. Para quienes se encuentran registrados como
empleados de Servicio Doméstico o Monotributo Social se considera la Asignación
Universal por Hijo. La antigüedad laboral mínima que se requiere es de un año,
tanto para empleados en relación de dependencia como para trabajadores
independientes.
Los trámites no requieren gestores de ningún tipo, cada uno puede
realizarlos.
El último sorteo (fue el
8º) y repechaje se realizó el 22 de octubre de 2013.
EL PRO.CRE.AR EN CHABÁS
Este programa permitió a mucha gente
llegar a concretar el sueño del techo propio. Y aún cuando tanto defensores
como detractores del Procrear, coinciden en que el monto recibido no alcanza
para completar la ejecución de la obra, sigue siendo la mejor opción para mucha
gente que sin este principal aporte que implica el crédito, no podrían ni siquiera
empezar a pensar en los cimientos.
En Chabás, la gente de Casa Compañera,
representantes del Frente para la Victoria, han ayudado a potenciales
beneficiarios a iniciar este trámite, y ofrecido información al respecto. Es
por ello que los contactamos, para sumar datos sobre la influencia del Procrear
en esta localidad.
María Inés Garello –
Casa Compañera (FpV)
¿Qué
cantidad de beneficiarios hubo en Chabás, del Procrear?
El último número que tenemos con
respecto a la cantidad de beneficiarios en la totalidad de los sorteos, es de
65 familias en nuestra localidad, dato extraído del Registro de Procrear que
pertenece a la provincia de Santa Fe. De estos 65, aproximadamente unos 30
créditos fueron aprobados y se están concretando, de hecho algunas familias ya
están viviendo en la propiedad. Del resto, algunos están en la etapa de
trámites con el Banco, y otros por razones personales han renunciado al plan o
no fueron aprobados.
¿Para
cuándo está estipulado el próximo sorteo?
El próximo sorteo es el 10 de junio,
será para todas las líneas y habrá una instancia de repechaje. A fin de mayo se
modificó el rango del ingreso familiar y también se aumentaron los montos. En
la web pueden ver lo dispuesto para cada segmento.
¿De
qué manera colabora Casa Compañera respecto a este Plan Nacional?
Es un orgullo para nosotros que Chabás
sea parte de este logro, que en sus comienzos, para algunos parecía casi un
imposible. Pero hoy la realidad nos demuestra que es un hecho, que se pudo
concretar y que les dio la posibilidad a muchas familias de tener su propia
casa.
Nosotros desde Casa Compañera
estuvimos desde el primer anuncio contribuyendo con el plan, asesorando y
colaborando con más de 80 familias en su tramitación de ingreso al sorteo. Hoy
seguimos dando todo el apoyo necesario para aquel que lo solicite, sea por la
inquietud que sea, y tratando como siempre de hacer llegar al pueblo las
herramientas que están a nuestro alcance y que el gobierno nacional nos brinda.
VALORES
Y DEMANDA
Eduardo
Gentiletti - Martillero Público
De
acuerdo a su trabajo, ¿qué puede decirnos respecto a terrenos y viviendas
disponibles, tanto para alquiler como para venta?
Antes de contestar tus preguntas
quiero hacer un breve comentario que tiene relación directa con las mismas. Cuando
se registran incrementos y los mismos no son de ocasión, quiere decir que la
causa que los origina tiene que ver, y es precisamente en este caso, con un
problema estructural y de falta de presencia estatal en el área viviendas,
situación que se agrava en nuestra localidad dado a que estamos desalineados de
las administraciones provinciales y nacionales, esto se padece y es una
realidad, ya que en localidades vecinas se han entregado planes de viviendas en
los últimos años.
Ahora sí, yendo a tu pregunta, en la
actualidad la oferta de viviendas para la venta se mantiene firme, con escasa
demanda, todo lo contrario en el tema alquileres que sigue muy solicitado,
mucha demanda, llevando la situación a tal extremo de que hay ambientes que sin
ser aptos para ser ocupados como vivienda, provisoriamente lo hacen por no
disponer de otra cosa y en espera de que la situación pueda cambiar a futuro.
Suelen
quejarse los vecinos, diciendo que los precios de los terrenos están por las
nubes en Chabás. ¿Es esto así? ¿Cuánto cuesta aproximadamente un terreno en
Chabás y cuánto en localidades vecinas?
Se dan dos fenómenos que afectan
directamente a los adquirentes o posibles compradores de terrenos: menor
rentabilidad y proceso inflacionario, son causas que complican y dificultan la
situación y este fenómeno se registra a nivel nacional o por lo menos estoy en
condiciones de decirte que seguro a nivel zonal, porque en localidades vecinas
también se han incrementado el valor de los terrenos en porcentajes similares que en nuestra
localidad. Como dato te puedo decir que en localidades como Villada o Sanford,
un lote de terreno de medida estándar (300 m2), que valía hace 12 meses $ 25/30.000, hoy vale $ 50 o 60.000 y en zona
aceptable (no céntricas); en Chabas
estaríamos hablando de $ 170/180.000 lo que valía $ 90/100.000, siempre
hablando de lugares equivalentes en ubicación dentro del ejido urbano de cada
localidad señalada.
Entiendo
que lo que señalás es que los precios se han incrementado de igual manera en
localidades como Villada o Sanford, y Chabás. Entonces, ¿las diferencias de
precios de los terrenos entre localidades como las que mencionamos, es debido a
la importancia de esas localidades en cuanto a población, instituciones, etc.?
O sea, ¿es una diferencia que siempre existió?
Es
tal cual como vos lo decís, siempre existió la diferencia en porcentuales y
tiene relación directamente con el ejido urbano y el desarrollo de cada localidad.
De hecho lo mismo nos pasa a nosotros con relación a Casilda, y Rosario ni
hablemos.
Otra
de las afirmaciones es que los propietarios han elevado el precio de los
terrenos, aprovechando la ocasión de que el Procrear impulsó a mucha gente a
comprarlos, ¿cómo maneja usted esa cuestión con sus clientes (los
propietarios)?
Siempre el mercado se maneja por las
fluctuaciones entre oferta y demanda y es lo que a veces da lugar a mal
interpretarse, pensando en que alguien pretende aprovechar la situación. A
pesar de que pudo haber un leve repunte de valores impulsado por el interés de varios
compradores con solicitudes de créditos Procrear, y otros interesados de compra
en forma directa. Este no es mi caso, o mejor dicho el de mis clientes, dado a que terrenos de similar
ubicación y medidas a los vendidos para tal fin, se siguen ofreciendo en los
mismos valores. Claro que cuando los precios
trepan, no bajan más, como en cualquier otro rubro. En relación a los
propietarios, yo siempre mantengo la misma postura, recomiendo y aconsejo de la
misma manera, que cuando quieran vender
deben estar realmente convencidos de ello, porque en esa situación es más
probable que se respeten los parámetros normales de los precios de venta.
Eduardo
Gentiletti agrega otro factor, la lenta aprobación de nuevos loteos. Así lo
dice:
Quiero decirte que además de las
circunstancias conocidas, tenemos otro factor que está relacionado
indirectamente con los precios pero los condiciona, que es la lenta aprobación
de nuevos loteos por requerimientos de orden provincial, como ser análisis de
medio ambiente, hidráulica, etc. Son factores que condicionan y producen
demoras, por consiguiente retacean la
oferta e incide en el valor final de venta de los terrenos disponibles, que
cada vez son menos.
PASOS Y PRECIOS DE LA
CONSTRUCCIÓN
Agustina
Moya - Arquitecta
¿Cuáles
son los pasos que recorre, quien decide concretar el sueño del techo propio, a
partir de que llega al estudio del arquitecto?
Una vez que el cliente manifiesta sus
deseos, necesidades y posibilidades, el arquitecto está en condiciones de
elaborar un ante proyecto, del cual resultará una idea final, que de ser
aceptada se convierte en proyecto. La segunda etapa es la ejecución de un
legajo técnico (instalaciones cloacales, pluviales, eléctricas, gas,
estructura, etc.). El documento, que incluye estos dos pasos, queda en manos
del cliente, el cual podrá optar por elegir quién ejecutará la obra, que puede
ser una empresa constructora, el mismo profesional que elaboró el proyecto u
otro. Y aunque legalmente toda obra en construcción debe tener un director de
obra y conductor técnico, la realidad es que muchos particulares se ponen ellos
mismos al frente de obra.
¿Con
qué monto mínimo debe contar una familia tipo (2 mayores, 2 menores) para una
construcción básica, teniendo en cuenta el valor del metro cuadrado?
Según los índices referenciales que
publica la Cámara Argentina de la Construcción, hay suplementos dedicados a la
construcción, que elaboran presupuestos estimativos, según las distintas
características, por ejemplo en la vivienda unifamiliar que es lo que me
planteás, el metro cuadrado en esta región rondaría los $7.600. Ese precio
incluye materiales y mano de obra, o sea que, quedan afuera el valor del
terreno, los aportes profesionales, el IVA y los permisos municipales. Pero
para seguir manejándonos dentro de los índices que mencionamos, yendo a la
medida estándar de una vivienda para 4 personas como me solicitás, que abarca unos
60 m2, estaríamos hablando entonces de un precio total de $456.000,
para empezar.
¿Cuáles
son los factores de mayor variación, dentro de los costos que implica una
construcción?
Con el sistema tradicional, lo que se
llama la etapa gruesa, que abarcaría levantar paredes y techar, prácticamente
no varía. La etapa siguiente es infraestructura: calefacción, refrigeración,
instalación, aquí encontramos la primera variable, por la amplitud de opciones
a la hora de elegir los sistemas, con los correspondientes cambios de precios. La
siguiente etapa es terminaciones, incluye pisos, revestimientos, aberturas,
equipamientos (placard, muebles de cocina, etc.), aquí es donde la variación de
precios es más amplia que en cualquier otra etapa, y muchas veces es lo que
determina el costo de una propiedad. Otra variable a tener en cuenta, es la
mano de obra (albañiles, plomeros, electricistas, durleros, pintores, etc.), ya
que en esta zona no están adheridos a ninguna entidad que los regule, por eso
cada uno se maneja de acuerdo a sus propios parámetros.
De todos modos, es bueno aclarar que
la construcción es un proceso, en el que inciden múltiples factores, que van
variando a lo largo de su ejecución; por lo cual, muchas veces, los valores
estimados primeramente, no coinciden con el precio final, debido a modificaciones
que se realizan en el proyecto original, tanto por decisiones del cliente, como
por necesidades que surgen a lo largo de este proceso.
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